De l'interprofessionnalité dans le crowdfunding

Publié le 20 octobre 2017

23/10/2017 - Publié par OPCVM360 dans Marché Immobilier

De l'interprofessionnalité dans le crowdfunding

 

« A compter de l’imposition des revenus de 2018, l’ensemble des revenus mobiliers pourrait être soumis à la nouvelle « flat tax » de 30%. Ainsi, un produit « immobilier/financier » qui ne serait pas basé sur des revenus issus directement de l’immobilier serait le grand gagnant du projet de loi de finances : le crowdequity en immobilier ! », écrit Céline Mahinc, fondatrice du cabinet de conseils Eden Finances, et co-auteur d’études sur le crowdfunding immobilier[1]

 

Le tropisme de l’immobilier n’est plus à prouver en France : il pèse près de 70% de l’actif des ménages. Et ce pan majeur de l’économie ne s’était pas aussi bien porté depuis longtemps : envolée des ventes tirées par l’investissement locatif en 2016, aussi bien dans le neuf (51% des ventes) que dans l’ancien (18% des ventes). La pierre-papier, investissement indirect en immobilier, n’est pas non plus en reste, avec des collectes record enregistrées ces derniers mois.

Seulement voilà : une des mesures phares du programme fiscal de notre nouveau gouvernement est de remanier l’assiette taxable de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Le couperet tombe : l’investissement locatif ne participe pas à l’investissement productif… L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), cet ISF nouvelle mouture, fait entrer dans le patrimoine taxable tous les biens immobiliers. 

 

Tout le secteur de l’immobilier « accablé » par la nouvelle loi de finance ?

Tout investissement locatif serait donc soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui concernera l’ensemble du patrimoine immobilier des ménages. Le seuil d’entrée (fixé à 1,3 Md€), les taux et l’abattement de 30 % sur la résidence principale ne changeraient pas. L’immobilier affecté à l’exploitation de l’entreprise d’un contribuable ne serait pas concerné par l’IFI. Et, plus surprenant peut-être, les parts de SCPI et d’OPCI seraient bien prises en comptes dans l’assiette de l’IFI, qu’elles soient détenues en direct ou via un contrat d’assurance-vie.

Pourtant, l’investissement locatif, c’est aussi par exemple des investissements en résidences gérées – type Ehpad, séniors, affaires, étudiantes – qui participent à la croissance économique de notre pays. L’investisseur ne répond-il pas alors à un besoin sociétal ?!

Pourtant les SCPI et OPCI sont, depuis la directive AIFM, clairement identifiées comme des produits financiers, et de ce fait déjà largement soumises à un certain nombre de contraintes.

Ainsi, cette mesure laisse sceptique certains professionnels du secteur immobilier qui craignent une baisse des investissements dans la pierre dans les années à venir au profit d’autres types de placements.

 

Le financier dopé ?

D’autant que les revenus financiers (revenus de capitaux mobiliers) seront eux plutôt avantagés par la nouvelle loi de finances.

En effet, à compter de l’imposition des revenus de 2018, l’ensemble des revenus mobiliers serait soumis à la flat tax (prélèvement forfaitaire unique), au taux de 30% (12,8% + 17,2% de prélèvements sociaux). Les contribuables pourraient toutefois opter pour l’imposition selon le barème progressif.

 

Un avantage discriminant positif

Ainsi, un produit immobilier/financier qui ne serait pas basé sur des revenus issus directement de l’immobilier serait le grand gagnant du projet de loi de finance : le crowdequity en immobilier !

L’investissement consiste bien à investir dans l’immobilier : historiquement, le crowdfunding immobilier s’est concentré tout d’abord sur le financement de programmes de promotion immobilière. Mais il se compare à de l’investissement « tour de table ». Ainsi, les investissements portent sur des offres de titres de capital ou de titres de créance. Par définition, ils n’entrent donc pas dans l’assiette de l’IFI !

Les plus-values sont bien dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et bénéficient donc de la flat tax. Or, la plupart des investisseurs en crowdfunding étant dans une tranche marginale d’impôts plutôt élevée (minimum 30%, hors prélèvements sociaux), ils sont donc avantagés par ce nouveau taux à 30%.

Céline Mahinc

[1] « Le crowdfunding immobilier : son fonctionnement, ses enjeux, ses défis », publiée en décembre 2015 ; et « Entre attractivité et risques : quel avenir pour le crowdfunding immobilier ?», parue en juin 2017.

 

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