VERS UNE STAGNATION PROBABLE DU MARCHE IMMOBILIER BELGE

24/04/2015 - Publié par PETERCAM (LUXEMBOURG) SA dans Marché Immobilier

VERS UNE STAGNATION PROBABLE DU MARCHE IMMOBILIER BELGE

Le marché immobilier résidentiel belge continue à faire de la résistance avec des prix qui, ces dernières années, ont suivi le même rythme que l’inflation générale. Une tendance encore confirmée en 2014. La correction annoncée depuis longtemps par certains, liée à une surévaluation présumée de 50 à 60 % du prix des maisons, n’a donc toujours pas eu lieu et cela n’a à vrai dire rien d’étonnant.

 

Cette analyse repose en effet sur des critères de valorisation relativement limités comme le rapport prix/revenus ou prix/loyer. Les modèles qui tiennent également compte d’éléments comme la croissance des revenus, la croissance démographique et, surtout, les taux laissent ainsi apparaître une surévaluation somme toute très limitée. Il n’est du reste pas question, en Belgique, de suroffre de maisons compte tenu de l’absence d’exagération au niveau de l’activité de construction durant les vraies bonnes années. Le marché hypothécaire est par ailleurs aussi relativement sain, avec une grande préférence pour les taux fixes et un apport important de fonds propres à l’achat. Une lourde correction des prix de l’immobilier en Belgique n’est donc en ce sens pas à l’ordre du jour.

 

La situation sur le marché immobilier en 2014 a surtout été déterminée par l’annonce de l’ajustement du bonus logement flamand et la poursuite de la baisse des taux. La perspective d’un bonus logement moins généreux à partir de janvier 2015 a ainsi provoqué, en Flandre, une forte hausse de l’activité immobilière durant la deuxième moitié de l’année. Le recul redouté depuis le début de cette année est pour le moment moins important que prévu, l’impact négatif de l’adaptation du bonus logement semblant être compensé par la poursuite de la baisse des taux.

 

Un dernier élément qui laisse du reste à nouveau entrevoir des perspectives positives pour les prix de l’immobilier en 2015. Néanmoins, cette baisse des taux, principal moteur de la hausse des prix immobiliers ces 30 dernières années, touche progressivement à sa fin. Avec un taux de 0,4% à peine sur les obligations d’État belges à 10 ans, les taux ne devraient plus beaucoup diminuer ces prochaines années. D’un autre côté, le risque d’une forte hausse des taux à terme est aussi relativement limité compte tenu du climat de faible croissance et de faible inflation conjugué à la politique de taux zéro de la BCE. La baisse des taux devrait donc encore donner un petit coup de pouce au marché en 2015, mais il ne s’agira plus ensuite du principal moteur de croissance. Une certaine stagnation des prix des maisons en termes réels apparaît en ce sens comme le scénario le plus probable pour les prochaines années.

 

Le principal risque à court terme pour le marché immobilier se situe au niveau de la fiscalité. La limitation du bonus logement n’était peut-être à ce propos rien de plus qu’une première étape. L’Europe insiste en effet depuis des années déjà pour une imposition des revenus locatifs réels (plutôt que sur la base du revenu cadastral) et personne ne sait à ce stade pendant combien de temps les autorités belges pourront faire la sourde oreille. Pareille mesure pourrait du reste faire partie du fameux tax shift qui sera sur la table du gouvernement dans les prochains mois. Économiquement, il serait judicieux de compenser cette mesure par une baisse des droits d’enregistrement relativement élevés, mais cela n’a rien d’évident en période de difficultés budgétaires. Dans tous les cas, le gouvernement devra se montrer prudent à chaque ajustement de la fiscalité immobilière. Des mesures trop brutales pourraient avoir un grand impact négatif sur le marché immobilier.

 

Newsletter Petercam n°524- semaine du 20 avril 2015

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