Quand l'immobilier va, tout va...

Note sur le secteur immobilier par Benoit de Broissia – mars 2017

29/03/2017 - Publié par KEREN FINANCE dans Marché Actions

Quand l'immobilier va, tout va...

Le secteur immobilier est traditionnellement considéré comme un baromètre de la conjoncture. L’immobilier constitue en effet un indicateur de confiance et l’investissement immobilier donne généralement lieu à un effet d’entrainement sur l’activité économique qui résulte : 1) de l’effet multiplicateur keynésien associé à l’investissement, 2) de l’effet richesse qui résulte d’une inflation des prix des biens immobiliers (les biens immobiliers représentent 76,1% du patrimoine brut des ménages français1), 3) de l’intensité en emplois - non délocalisables - du secteur de la construction.

A l’image de la plupart des autres classes d’actifs, le secteur a largement profité de la baisse des taux d’intérêts. Ce mouvement de compression des taux d’intérêt a été pris en compte par les experts pour valoriser les biens immobiliers et les coûts de financement des sociétés foncières ont également fortement diminué.

Le marché s’inquiète à intervalles réguliers du risque de remontée des taux d’intérêts et de ses effets sur l’immobilier. Ces inquiétudes nous semblent excessives :

- L’immobilier continue d’offrir une prime de risque (donc un surcroit de rendement) par rapport au taux sans risque. Une hausse modérée des taux d’intérêts pourrait donner lieu à une compression de la prime de risque sans pour autant affecter les valeurs d’expertise.

- La BCE devrait maintenir un biais accommodant de politique monétaire tant que l’inflation n’est pas durablement de retour à la cible de 2%. Dès lors, une éventuelle remontée des taux d’intérêt reflèterait nécessairement des pressions inflationnistes. Dans ce cas, les mécanismes d’indexation des loyers neutralisent assez largement ce risque compte tenu de la hausse mécanique des loyers qui en résulterait.

- Une amélioration des perspectives de croissance pourrait aussi justifier une normalisation des taux d’intérêts. Cette embellie se retrouverait immanquablement sur les marchés locatifs et stimulerait logiquement les activités de promotion, de construction, l’hôtellerie… soit autant de secteurs sur lesquels le fonds Keren Fleximmo est investi sur sa poche obligataire et/ou actions.

La confiance des investisseurs s’illustre par le montant des transactions immobilières sur l’immobilier commercial (hors résidentiel) qui ont atteint 251Md€ en 2016 en Europe avec un niveau record sur le quatrième trimestre.

 

 

En investissant sur l’immobilier côté – notamment à travers Keren Fleximmo-, vous bénéficiez d’une liquidité quotidienne si les paramètres de marché devaient changer ou différer des éléments explicités ci-dessus. En dehors de la diversité sectorielle, vous bénéficiez également d’une diversité géographique au niveau européen et par typologie d’actifs immobiliers (résidentiel, bureaux, commerces, logistique, industriel).

Keren Fleximmo est un fonds diversifié à thématique immobilière avec une gestion intégrant deux moteurs de performance : d’une part la sélection d’obligations émises par des sociétés immobilières ou adjacentes au secteur et d’autre part des actions de sociétés œuvrant dans ces mêmes secteurs.

 

1 The Household Finance and Consumption Survey – BCE Décembre 2016

 

Profil de Benoit de Broissia – Analyste-Gérant, produits de taux et diversifiés

Benoit commence sa carrière en 2004 comme analyste à la Société Générale avant de rejoindre Richelieu Gestion où pendant 9 années il sera analyste sur les secteurs banques, assurances, immobilier, construction…. avant de devenir gérant du fonds immobilier KBL Richelieu Invest Immo (et co-gérant du fonds KBL Richelieu Europe). En 2015 il intègre BPI comme Analyste Financier et rejoint Keren Finance en 2017.

 

FOCUS SUR KEREN FLEXIMMO

+1.04% YTD, +14.35% depuis sa création en décembre 2014

 

Après un début d'année en demi-teinte, il semblerait que le segment de l’immobilier côté retrouve des couleurs. En effet, alors que la performance du secteur restait décevante les premières semaines de l’année, celle-ci s’est bien reprise depuis quelques jours, l’indice composite du fonds repassant même en territoire positif pour la première fois depuis plusieurs mois.

Après une période où ce secteur a été particulièrement attaqué, les investisseurs semblent à nouveau attirés par des valorisations redevenues attrayantes et un secteur d’activité dynamique.

 

L’allocation du fonds a peu évolué ces derniers semaines, la poche de monétaire diminuant légèrement afin de renforcer les actions et la poche obligataire. Ce mouvement devrait d’ailleurs se prolonger dans les prochains jours. Les obligations représentent à ce jour 55% du fonds et apportent un rendement de 3.25% pour une duration de 2,62 années. Les actions pèsent quant à elles 27% de l’actif et sont actuellement renforcées par des valeurs européennes telles que Belfimmo.

 

Keren Fleximmo a affiché en 2016 une performance de +4.79%, une volatilité de 5.69% sur cette même période, et se classe parmi les premiers de sa catégorie sur 1 an.

 

Le fonds est à ce jour référencé chez : Axa Thema, Aprep, BinckBank Belgique, Cardif, CD Partenaires, Finaveo, Generali, Generali Luxembourg, Intencial, IWI, La Baloise, LMEP, Nortia, Novia Global, One Life, Private Insurer, Selection 1818, Spirica, Vie Plus.

 

Source : Keren Finance - 5 mars 2017

 

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Avant d’investir, consulter au préalable le descriptif complet et exact des caractéristiques des fonds et des risques associés disponible dans le prospectus et le DICI du FCP sur notre site internet, www.kerenfinance.com ou sur simple demande auprès de la société Keren Finance, 178 boulevard Haussmann, 75008 Paris - tel: 01 45 02 49 00 Fax: 01 45 02 88 15. Publié par Keren Finance, 178 boulevard Haussmann, 75008 Paris. www.kerenfinance.com

Fonds associés

Nom Société de gestion Gérant(s) Catégorie Encours 1 Janv. 1 An
K INVEST FRANCE KEREN FINANCE Sébastien RIBEIRO Actions France 7.41 M€ 15.46 % 22.29 %
KEREN CORPORATE KEREN FINANCE Raphael ELMALEH Obligations Mixtes Moyen Terme 211.46 M€ 2.69 % 8.13 %
KEREN PATRIMOINE KEREN FINANCE Raphael ELMALEH Mixtes Europe Defensif 441.72 M€ 5.01 % 11.08 %
KEREN 2018 KEREN FINANCE Raphael ELMALEH Obligations à échéance 43.77 M€ -0.59 % 2.65 %
KEREN ESSENTIELS KEREN FINANCE Sébastien RIBEIRO Actions France 153.01 M€ 15.96 % 36.69 %
KEREN FLEXIMMO KEREN FINANCE Raphael ELMALEH Mixtes Mondial Flexible 27.81 M€ 3.98 % 5.13 %

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