Le marché immobilier américain laisse la crise derrière lui

21/09/2012 - Publié par PETERCAM (LUXEMBOURG) SA dans Marché Allocations d'actifs

Le marché immobilier américain laisse la crise derrière lui

Près de six ans après avoir commencé à vaciller, le marché immobilier américain semble enfin avoir entamé un redressement durable. Le stock de maisons invendues a retrouvé des niveaux normaux, l'activité de construction se redresse et la confiance des entrepreneurs en bâtiment est clairement en hausse. Le nombre de demandes de permis de construire a déjà augmenté de 50% depuis le plus bas, ce qui laisse augurer de bons trimestres pour l'activité de construction. Enfin, les prix des maisons sont eux aussi repartis à la hausse.

 

Cela veut-il dire que tous les problèmes sont aujourd'hui résolus ? Non. Le précédent repli du prix des maisons (env. 34%) masque encore un important stock de maisons invendues. De plus, de nombreux propriétaires ayant des projets de vente attendent sans doute de meilleurs prix avant de revenir sur le marché, ce qui freine inévitablement le potentiel de hausse des prix des maisons. Ensuite, le nombre d'arriérés de paiement en matière d'emprunts hypothécaires reste lui aussi beaucoup trop important. Nous sommes donc encore loin d'une normalisation totale du marché immobilier, mais la reprise semble bel et bien partie. L'immobilier américain est tout à fait abordable depuis un petit temps déjà et les taux hypothécaires continuent à diminuer, une tendance que les nouvelles mesures de la Fed (achats prévus d'obligations liées à des prêts hypothécaires) devraient encore renforcer.

 

L'incertitude quant à la situation économique générale chancelante représente encore, pour l'heure, un frein. Mais si les responsables politiques parviennent, après les élections, à lever les doutes sur la politique budgétaire (un "si" important), les perspectives pour la reprise du marché immobilier ces prochaines années peuvent être qualifiées de relativement positives.

 

Pour l'ensemble de l'économie, le redressement de l'immobilier signifie qu'un facteur négatif de ces dernières années redevient positif. Néanmoins, il est exclu que le marché de l'immobilier puisse reprendre ces prochaines années son rôle de moteur de l'ensemble de l'économie comme il l'a été avant 2006. Le secteur de la construction a perdu bien trop de poids pour ce faire. La construction totale, tant résidentielle que commerciale, ne représente ainsi plus aujourd'hui que 5% de l'activité économique, contre 9 % encore en 2005. Une reprise de l'activité de construction a donc en ce sens nettement moins d'impact aujourd'hui. Le marché immobilier a par contre joué un rôle déterminant avant 2006, à savoir celui de "super distributeur bancaire". La hausse rapide des prix de l'immobilier a à l'époque eu pour conséquence que les ménages se sont sentis plus riches. De plus, le marché hypothécaire permettait de transformer la plus-value prise par une maison en liquidités.

 

Le levier de l'immobilier a alors soutenu les dépenses des ménages et donc aussi l'ensemble de l'activité économique. Mais cette dynamique a sans doute été trop rapide. La hausse des prix des maisons peut à nouveau générer un certain effet de richesse pour les ménages. Mais le puits est relativement profond : le patrimoine immobilier des ménages américains exprimé en pourcentage des revenus annuels disponibles se situe aujourd'hui près de 100 % en dessous du niveau de pic. Le krach immobilier ne sera certainement pas oublié de sitôt et nous ne devrions donc pas non plus assister dans l’immédiat à une consommation insouciante fondée sur la hausse des prix de l'immobilier.

 

La reprise du marché immobilier est donc certes positive pour l'économie américaine, mais nous ne sommes pas près de revivre la période folle du boom immobilier.

                                                     

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