LA PIERRE-PAPIER A LE VENT EN POUPE !

Entretien avec Guy Marty, Directeur Général de l’IEIF, Président des Assises de la Pierre Papier

14/04/2016 - Publié par OPCVM360 dans Marché Immobilier

LA PIERRE-PAPIER A LE VENT EN POUPE !

Au moment où la pierre papier a le vent en poupe, quoi de plus naturel que d’interroger celui qui a lancé l’expression, et qui en reste un observateur privilégié. D’autant plus à l’approche des Assises de la pierre papier, le 27 Juin prochain : Rencontre annuelle des Sociétés de Gestion (SCPI, OPCI grand public, OPCVM immobiliers), des Assureurs et des CGP.

Aujourd’hui, la pierre papier n’est plus un produit de « niche ». Comment interprétez-vous l’engouement dont elle bénéficie ?

Il est vrai que la croissance est forte. Près de 5 milliards d’euros de collecte pour les SCPI en 2015, et 2,5 milliards pour les OPCI grand public. Mais si l’on regarde la capitalisation, 42 milliards, c’est très peu. Même en ajoutant les 3 milliards des OPCVM immobiliers et les 70 milliards des SIIC, on reste très loin des 1 200 milliards en OPCVM et des 1 65O milliards en assurance-vie, ou encore des 6 500 milliards des logements détenus par les particuliers ! Aussi bien dans l’épargne des ménages que dans l’immobilier, la pierre papier ne représente pour l’instant que l’épaisseur du trait.

En revanche, l’accélération de la collecte est un phénomène très intéressant, qui pourrait apporter des changements radicaux. L’engouement actuel provient d’une rencontre remarquable entre des facteurs conjoncturels et des facteurs structurels.

La conjoncture d’abord. Où peut-on placer son argent aujourd’hui ? Le rendement des obligations est très faible et continue à baisser, les actions présentent des fluctuations de plus en plus heurtées et fréquentes : avec plus de tranquillité sur les valeurs et un rendement qui reste proche de 4,5 – 5 %, l’immobilier d’entreprise est évidemment attractif. D’où l’intérêt des SCPI et des OPCI grand public.

Mais il y a aussi des facteurs structurels. D’abord la pierre papier, par définition, joue sur deux tableaux. De l’immobilier elle garde le rendement et la relative stabilité – dans quel secteur de l’économie le client s’engage-t-il pour un bail « 3-6-9 » ? – et de la finance elle prend la mutualisation des risques, la gestion professionnelle, une souplesse de sortie et un degré certain de transparence. Pour les conseillers en investissement comme pour leurs clients, c’est une voie intéressante.

Mais il y a plus. Pendant très longtemps, les Pouvoirs Publics ont fait de la résistance, et ont refusé de comprendre qu’il y avait autre chose que seulement les emprunts d’Etat, la Bourse ou le placement dans un studio ou un deux pièces. Ils ont fortement bridé les SCPI. Mais c’est fini. L’Europe est passé par là, en créant le statut  de FIA – Fonds d’Investissement Alternatif – qui a naturellement donné aux SCPI des possibilités normales en termes d’investissements ou de travaux, par exemple. Le gouvernement français vient de suivre le mouvement, en autorisant les OPCI dans l’épargne salariale. Aujourd’hui, cette façon intelligente de pratiquer l’immobilier peut enfin se développer à grande échelle.

 

Mais cette croissance ne risque-telle pas de pousser les prix de l’immobilier à la hausse ? Certains s’inquiètent que l’afflux de capitaux ne pousse les gérants à acheter trop vite, trop cher…

Attention aux erreurs de perspective. Beaucoup d’investisseurs institutionnels, français ou internationaux, interviennent. Ce n’est pas de la faute des SCPI si, partout dans le monde, les compagnies d’assurances, les fonds de pension et même les fonds souverains ont décidé de renforcer leurs positions sur l’immobilier, et si la France figure en bonne place dans les pays où il est bon d’investir…en fin de compte, les SCPI représentent moins de 20% des capitaux investis sur le marché.

Il me paraît également important de souligner que la pierre papier au sens large – les SCPI, les OPCI grand public, les SIIC qui sont accessibles notamment par les OPCVM immobiliers – est extensible sans autre limite que celle du marché lui-même : quand une entreprise vend ses bureaux pour en devenir locataire, cela ne change pas les prix de l’immobilier, cela augmente simplement le périmètre de « l’immobilier sous gestion ». On devrait ainsi assister à une restructuration de la propriété immobilière, moins directe et plus mutualisée au niveau de l’épargne…c’est d’ailleurs ce que Jules Verne avait imaginé mais, lui, pour tout l’immobilier !

 

Vous venez de mentionner les OPCVM immobiliers. Sont-ils importants ?

Quantitativement, non. Potentiellement, oui. Vous savez, les SIIC (des Foncières cotées avec transparence fiscale) et les REITS (le terme générique pour toutes les Foncières à transparence fiscale quel que soit le pays) ont eu des performances remarquables et par rapport à la Bourse en général et par rapport à l’immobilier. A court, à moyen et à long terme. Leur puissance d’endettement à taux extrêmement faible - souvent moins que l’emprunt d’Etat ! - de même que leur taille, leur confère des avantages certains. Pour ceux qui peuvent accepter des fluctuations boursières, c’est une alternative intéressante. Les OPCVM immobiliers ont pour la plupart un horizon européen. Je ne serais pas étonné si de plus en plus de CGP les ajoutaient à leur gamme de solutions.

 

Parlons des Assises de la pierre papier, dont ce sera en 2016 la cinquième édition. Pourquoi cette manifestation ?

Pour trois raisons simples. D’abord, le métier de CGP implique une connaissance approfondie. Par exemple, les comptes des SCPI révèlent beaucoup de choses, si on sait les lire. Ou certains montages patrimoniaux sont plus intelligents, ou plus sécurisés que d’autres. La diffusion du savoir est importante. Rien de tel qu’une journée dédiée, avec les meilleurs spécialistes, pour échanger, découvrir de nouvelles idées, ou d’ailleurs aussi pour être alerté sur certains risques.

Ensuite, la présence conjointe des sociétés de gestion et des conseils en patrimoine est toujours fertile, en termes de contacts et de business, mais aussi pour un meilleur dialogue.

Enfin, mais c’est peut-être un jugement personnel, il ne faut pas confondre indépendant et isolé. Le métier de CGP est un métier formidable mais difficile. J’ai voulu créer une occasion où les uns et les autres puissent se voir ou se revoir, partager une expérience commune, allier l’utile et le sympathique. Ces Assises sont conçues pour donner le maximum d’outils aux CGP, pour les aider à réussir leur propre développement en même temps que celui de la pierre papier.

www.lesassisesdelapierrepapier.fr

Propos recueillis par Chris Rhand - OPCVM360

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