FCP IMMOBILIER 21 : Un couple rendement - risque attractif pour 2016 !

Entretien avec Laurent GAUVILLE, Gérant -Directeur général délégué de GESTION 21

09/02/2016 - Publié par OPCVM360 dans Marché Actions

FCP IMMOBILIER 21 : Un couple rendement - risque attractif pour 2016 !

GESTION 21 est une Société de Gestion de Portefeuille indépendante créée en 2007 détenue par ses dirigeants fondateurs Daniel Tondu et Laurent Gauville.

GESTION 21 développe une gestion action long terme avec  le FCP ACTIONS 21 (Actions françaises) et le FCP IMMOBILIER 21 (investit en foncières cotées zone euro).

Comment se comporte le secteur immobilier en début d’année par rapport à l’EuroStoxx 50 ?

Le secteur immobilier coté de la zone euro baisse de -3.3%  en janvier contre -6.7% pour l’indice EuroStoxx50.  Il est difficile de tirer des conclusions sur une période aussi courte, mais on peut constater cette bonne résistance du secteur depuis le printemps 2015, date à laquelle les interrogations sur la croissance mondiale ont été plus prégnantes. Il est vrai que le secteur bénéficie de sa visibilité et de son rendement dans un environnement incertain sur la croissance.

L’environnement taux 0 favorise-t-il l’investissement sur l’immobilier coté ?

Par arbitrage avec les rémunérations des autres classes d’actifs, notamment obligataires, l’environnement taux bas favorise les marchés actions, et donc le secteur immobilier coté. Plus spécifiquement,  les foncières profitent de ces taux bas  lors du renouvellement de leur financement car le cout moyen de leur dette est supérieur à celui de leur nouveaux financement.

Cette ressource « quasi gratuite » est utilisée toutefois avec discipline par les foncières qui depuis la crise de 2007 ont baissé leur niveau d’endettement de 50% à 40% de la valeur de leur patrimoine.

Quelle est votre protection face à la hausse des taux ?

Le niveau actuel de la prime de risque, très élevé par rapport à sa moyenne long terme offre une protection dans un scénario de hausse des taux. La prime de risque, écart entre le rendement en dividende des titres du secteur et les emprunts d’états est en effet de 360bps contre une moyenne historique de  140bps.

Par ailleurs, l’indexation des baux permettrait de bénéficier d’une hausse des taux qui aurait pour corolaire une reprise de l‘inflation.

Vous avez créé des indicateurs comme le taux de vacance futur, pouvez-vous nous en parler ?

Nous gérons la classe d’actifs d’immobilier coté depuis 20 ans, cela nous a conduit à développer des indicateurs spécifiques de suivi des risques. Il s’agit d’une recherche opérationnelle au sens ou elle se nourrit des problèmes rencontrés et propose des améliorations par rapport aux outils traditionnels.

Parmi nos propositions d’améliorations, un modèle d’analyse de la vacance des bureaux qui permet d’avoir une opinion sur le taux de vacance à 3 ans, et par conséquent sur les perspectives de loyers. Le taux de vacance à 3 ans est estimé à partir du taux de vacance actuel, des livraisons de m2 à 3 ans (offre nouvelle de m2) et des créations d’emplois tertiaires (nouvelle demande dem2). Ainsi sur le marché des bureaux d’Ile de France, nous anticipons un taux de vacance 2018 de 6.5%, ce qui devrait conduire à un marché locatif équilibré.

Quelle est votre vision de l’immobilier et des foncières pour l’année 2016 ?

Plus qu’une vision de court terme, une conviction de moyen terme que le secteur offre aujourd’hui un couple rendement risque attractif. Nous sommes très positifs sur le secteur  avec un objectif de performance supérieur à 10% par an sur les 3 prochaines années.

Cette opinion repose d’une part sur le fait que la baisse du niveau d’endettement,  la remise au marché des loyers ces dernières années,  a renforcé la pérennité de la distribution et donc fait du rendement actuel de 5%  une force de rappel de la valorisation.

D’autre part, la valorisation actuelle du secteur immobilier coté est en ligne avec les prix d’expertises des immeubles servant aux calculs des actifs nets réévalués des foncières.  Notre opinion est que les prix d’expertise sont en retard par rapport aux prix constates sur le marché immobilier. Il existe par conséquent une option de rattrapage par alignement des prix d’expertise avec ceux constatés sur la marche immobilière non coté. Notre estimation : l’impact de se rattrapage pourrait se traduire par une hausse des valeurs d’actifs de +35%.

A noter toutefois, que ce secteur comme l’ensemble des secteurs, est sensible à la hausse des rentabilités exigées en raison de problématiques macroéconomiques, géopolitiques… mais qu’il  offre des forces de rappel tant par le niveau de son rendement que par ses valeurs d’actifs.

Quels secteurs de l’immobilier coté sont à privilégier en 2016 ?

On va privilégier les secteurs qui devraient bénéficier en premier de l’option de rattrapage des valeurs d’expertises. Parmi  les catalyseurs de cette option, on a identifié la croissance organique.  Nous apprécions  par conséquent les valeurs de centres commerciaux et du résidentiel allemand compte tenu d’un niveau de croissance organique élevé.

www.gestion-21.fr

Propos recueillis par Chris Rhand - OPCVM360

Fonds associés

Nom Société de gestion Gérant(s) Catégorie Encours 1 Janv. 1 An
ACTIONS 21 GESTION 21 Daniel TONDU / Pierre POUGNET Actions France 36.44 M€ 10.52 % 9.98 %
IMMOBILIER 21 GESTION 21 Laurent GAUVILLE Actions Zone Euro Immobilier 139.91 M€ -4.10 % -3.87 %

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