Faut-il revenir sur l’immobilier parisien ?

21/09/2015 - Publié par Jérôme BOUMENGEL dans Marché Autre

Faut-il revenir sur l’immobilier parisien ?

A en croire les agents immobiliers parisiens, ce serait le moment d’investir dans des appartements anciens. Baisse des prix et taux d’intérêt exceptionnellement bas constitueraient en effet des conditions idéales pour acquérir un logement à Paris. Mais comme tous les commerciaux qui songent avant tout à leur commission, les arguments mis en avant sont un peu tronqués, et en y regardant de plus près, le timing est loin d’être favorable.


Les prix sont en baisse et le crédit immobilier est bon marché.

Il est vrai que d’après les derniers chiffres publiés par les notaires de Paris, le prix moyen des appartements anciens est encore ressorti en baisse au deuxième trimestre ; 7 880 €/m2 soit 30€ de moins qu’au premier trimestre. Par rapport au sommet de 2012, la baisse atteint maintenant 6,6%, ce qui reste toutefois très modéré pour un marché qui a pris 40% entre 2009 et 2011.

Il est vrai également que les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont tombés à 2,5% alors qu’ils étaient encore à 4% en 2012. C’est un argument valable puisque cette évolution favorable représente une diminution de l’ordre de 14% sur des mensualités à rembourser pour un prêt sur 20 ans.

Et si l’on prend en compte la baisse des prix intervenue sur cette période, le gain de pouvoir d’achat atteint 21%. Par exemple, pour un appartement de 50 m/2, la mensualité se monte à 2 090€ en moyenne, contre 2 530€ en 2012. Mais entre temps, le revenu disponible médian des ménages parisiens a perdu 3% et la part du coût du logement représente encore 65%.


Alors faut-il céder au chant des sirènes ?

Pour une analyse plus fine et qui ne soit pas basée uniquement sur des arguments commerciaux, nous nous attacherons aux facteurs qui nous ont permis fin 2011, d’anticiper la correction actuelle.

En effet, dès cette époque, nous mettions en garde sur la vulnérabilité du marché de l’immobilier ancien à Paris, tout en précisant qu’il fallait plutôt privilégier le scénario d’une consolidation, comme celui de 2008, et non celui d’une forte correction, comme dans les années 90.

http://www.tendance.com/immobilier-parisien-forte-correction-en-perspective-ou-simple-consolidation.htm

Notre démarche est la même que pour les autres classes d’actifs. Il faut tout d’abord se faire une idée précise de la valorisation de l’immobilier, afin de déterminer si les prix sont correctement valorisés, survalorisés ou sous-valorisés au regard des fondamentaux du marché.

Il faut ensuite étudier la psychologie du marché, c’est à dire mesurer le degré de confiance des investisseurs, leur niveau d’aversion au risque ainsi que le rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs.

 

1) Mesurer la valorisation avec le ratio Prix/Loyer :

On peut se faire une idée assez précise de la valorisation de l’immobilier, en calculant le rapport entre le prix moyen d’un appartement et le loyer annuel moyen, à partir des données compilées par les notaires et celles de l’OLAP (Observatoire des Loyers).

Après calcul, on constate que le ratio a diminué par rapport à ses plus hauts de 2011. Actuellement, il faut en moyenne 29 années de loyers (348 loyers mensuels) pour amortir son appartement parisien (toutes choses égales par ailleurs), contre 33 années en 2011. Mais le niveau actuel du PER du marché immobilier parisien demeure encore relativement élevé si on le compare à sa moyenne historique (23 années).

 

2) Mesurer l’aversion au risque avec la Prime de Risque :

La confiance des investisseurs n’est toujours pas revenue. C’est ce qu’indique la prime de risque du marché immobilier parisien. Avec un niveau de 2,2% la prime de risque s’est légèrement tassée par rapport au chiffre du premier trimestre. Pour autant, l’aversion au risque demeure sur une tendance haussière depuis 4 ans.

 

 

3) Mesurer le rapport de force entre acheteurs et vendeurs avec le Counter Clockwise :

Si les derniers chiffres des notaires de Paris ont fait état d’une légère baisse du prix des appartements, ils ont également montré que celle-ci s’était accompagnée d’une augmentation des transactions. Les volumes échangés ont atteint 8070 unités, contre 6800 au cours du premier trimestre.

Or des prix qui diminuent avec des volumes qui augmentent, traduisent une situation où c’est la courbe d’offre qui se décale vers le bas. Autrement dit, la baisse des prix résulte d’une augmentation de l’offre.

C’est ce que montre la courbe du Counter Clockwise qui continue de s’orienter vers le Sud-Est. Cette configuration indique la présence d’une légère pression vendeuse. Elle montre également que le rapport de force est favorable aux acquéreurs.

 

Les acheteurs ne sont plus aussi pressés d’acheter, et ils n’hésitent plus à négocier les prix et à faire des offres très en-dessous du prix du quartier. De l’aveu même de certains agents, l’âge d’or où certains acquéreurs étaient prêts à surenchérir est révolu.

 

Notre analyse nous incite à patienter. Les conditions ne sont pas encore toutes réunies pour revenir sur le marché de l’ancien à Paris.

 

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