Investir en SCPI ou dans un Studio

L’année 2015 s’annonce comme l’année de l’investissement immobilier.

05/05/2015 - Publié par OPCVM360 dans le dossier : SCPI

Investir en SCPI ou dans un Studio

L’année 2015 s’annonce comme l’année de l’investissement immobilier. En effet, avec des taux de crédit immobilier au plus bas et des prix en baissent, les opportunités ne manquent pas. Quelque soit les besoins et les objectifs, la pierre reste un placement permettant de contrer l’inflation. Cependant, face à une offre de plus en plus large de produit, un investisseur risque de perdre pied et d’opter pour une option qui ne lui sera pas adaptée. Actuellement, bon nombre des particuliers ne jurent que par l’acquisition de studio pour réaliser un investissement immobilier. D’autres supports, moins contraignants, existent pourtant. C’est notamment le cas de l’investissement en parts de SCPI. Nous allons donc comparer ces deux véhicules, afin d’identifier le placement le plus pertinent pour un particulier.

Investissement dans un studio

Les professionnels ont observé une mutation du secteur immobilier depuis la fin des années 1990. En effet, les investisseurs bénéficiaient de prix avantageux en comparaison avec les prix actuels. Pour un investissement de 200 000 anciens francs (soit 30 000 €), un particulier pouvait acquérir un studio au cœur de Paris. De nos jours, les prix oscillent autour de 110 000 € (hors frais d’acquisition). Des plus-values sont donc envisageables pour les propriétaires de biens acquis avant les années 2000. Cependant, pour les acquisitions réalisées après cette période, les possibilités de réaliser des plus-values s’estompent.

 

En investissant dans un studio, un investissement bénéficiera d’un taux d’occupation maximisé. En effet, les petites surfaces sont très prisées par la clientèle d’affaires en déplacement, les étudiants, les jeunes actifs et les petits budgets. Leur rendement au mètre carré est nettement supérieur à un bien immobilier de surface plus importante. Néanmoins, l’offre de studio aménagée restant importante et en perpétuel renouvellement, il adviendra au propriétaire d’en optimiser la surface. En effet, face à une forte concurrence sur ce secteur, les éventuels locataires privilégieront les biens agencés aux biens non meublés.

 

Investir dans un studio sous-entend de louer son bien. La recherche d’un locataire représente alors la principale priorité du propriétaire-bailleur. Fréquemment, un crédit ayant été contracté, la présence d’un locataire permettra de financer l’acquisition du bien. Sans celui-ci, l’effort d’épargne du propriétaire-bailleur sera alors plus important. De plus, pour rentabiliser son acquisition, le propriétaire devra maximiser au plus vite le taux d’occupation de son bien. La recherche locataire pourra alors s’avérer contraignante. En effet, une étude minutieuse des différents dossiers de candidats pourra permettre de réduire le risque de loyers impayés. Une telle situation réduirait alors le rendement du bien et entrainerait d’éventuelles procédures déplaisantes pour les différentes parties.

 

L’entretien du studio doit être anticipé par son propriétaire. En effet, des aléas inhérents à la location apparaissent régulièrement. Un ballon d’eau qui tombe en panne ou un disjoncteur défaillant peuvent être synonymes de dépenses. Ces différents coûts exceptionnels seront alors supportés par le propriétaire-bailleur. De plus, si le bien étant rattaché à une copropriété, d’éventuelles charges supplémentaires seront à retenir (au prorata de l’acquisition). Enfin, comme tout propriétaire de bien immobilier, le bailleur devra s’acquitter en fin d’année d’une taxe foncière.

 

Nous pouvons alors remarquer que la gestion bien d’immobilier représente une activité contraignante pour un particulier. En plus des possibles risques et des charges élevées, le propriétaire doit être en mesure d’administrer son bien seul.

 

En réalité, un particulier réalisera l’acquisition d’un studio pensant effectuer une opération qui s’avérera rentable. Face aux différentes charges et frais exceptionnels, le montant des loyers et le prix d’acquisition, nous pouvons estimer à 6,2 % la rentabilité Brute d’un studio. Hors, la réalité est bien différente. Une fois l’imposition des loyers, les différentes charges imputées et les frais exceptionnels acquittés, la rentabilité Nette du bien est réduite à 1,6 %. Ce rendement est alors la rentabilité nette d’un studio !

 

L’investissement dans un studio représente un investissement pertinent pour une première acquisition immobilière. Cependant, dans un souci de diversification de patrimoine et de mutualisation des risques il sera alors conseillé à un investisseur de diversifier typologiquement et géographiquement son patrimoine. C’est pour cela que nous avons identifié d’autres supports immobiliers, plus adaptés aux attentes des particuliers. L’investissement en parts de SCPI en est un exemple adéquat. 

Investissement en SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier est une société de gestion immobilière réalisant des acquisitions en sollicitant l’épargne publique. Chaque bien acquis répond aux besoins du marché et assurera un taux d’occupation élevé. Les secteurs d’investissement privilégiés par les SCPI sont larges. En effet, nous pouvons retrouver des acquisitions dans des bureaux, commerces, centres de santé ainsi que scolaires. Le développement de l’Europe ouvre donc de nouvelles opportunités pour les investisseurs. En effet, il est désormais envisageable d’investir sur des marchés étrangers, européens, en pleine croissance. C’est notamment le cas de l’Allemagne ou de l’Espagne, qui retrouve des couleurs après la dernière crise immobilière.

 

Les locataires seront sélectionnés par la SCPI, selon leurs critères. C’est cette sélection qui assurera le paiement des loyers. Par celle-ci, la société choisit de grands groupes ou des entreprises présentant de fortes perspectives pour assurer les versements réguliers des preneurs. Lorsque la SCPI a collecté tous les loyers de son parc, elle redistribue les dividendes entre les différents associés, selon leur participation dans la société.

 

Au travers de la SCPI, un particulier profite des différents avantages de l’immobilier sans en subir les principaux désagréments. Les sommes allouées ne sont alors pas majorées par des frais d’acquisition. Le passage chez un notaire n’est donc pas nécessaire. Une fois le particulier devenu associé, la SCPI collectera l’ensemble des loyers et les reversera aux différents sociétaires. L’investisseur se voit alors exempt de toute gestion locative. Il s’agit alors d’un dispositif pertinent pour un particulier cherchant à développer son patrimoine, sans subir une gestion angoissante de son bien.

 

Les acquisitions des SCPI diffèrent selon la nature et l’emplacement des biens. C’est cette diversification qui fait de l’investissement en SCPI un support sécurisant et diversifiant. Grâce à leur stratégie, les Sociétés Civil de Placements Immobiliers permettent de proposer un rendement annuel de 5,2 %.

 

Grâce à un ticket d’entrée réduit, un particulier pourra prétendre accéder à l’investissement en parts de SCPI dès 5 000 €. Dans le temps, la valeur de son investissement ne sera pas figée. En effet, par le biais de revalorisations foncières et locatives du parc immobilier, le portefeuille de l’associé est susceptible de progresser de 1% chaque année. Ces différents réajustements seront alors réalisés par un expert indépendant. Cela oblige alors la SCPI à réaliser des travaux d’entretien. L’associé ne subira donc pas le coût de ces différentes actions. Aucune taxe foncière ne sera également payée par l’associé. En effet, il ne dispose pas d’un bien immobilier à part entière mais d’une partie d’un parc immobilier. Les différentes taxes foncières seront alors supportées par la SCPI détentrice des biens.

 

La revente des parts de SCPI reste simplifiée. Par un simple envoi de courrier postal recommandé adressé à la SCPI, un associé peut soumettre son souhait de se séparer de ses parts. Par la suite, un virement assurera la liquidité des parts. À tout moment, l’associé peut se séparer d’une partie de son portefeuille de parts. Cette action n’est alors pas réalisable dans l’immobilier traditionnel, qui implique automatiquement la vente du bien. Le caractère divisible du portefeuille reste un des principaux avantages de l’investissement en parts de SCPI.

 

La souscription en part de SCPI reste un investissement intéressant pour une personne cherchant à diversifier ou à se créer un patrimoine. Cependant, toutes les SCPI ne se valent pas. Une étude rigoureuse de la société et de sa stratégie doit être menée. Ses indicateurs de performance seront pris en compte pour identifier ses capacités de gestion. Pour réaliser l’allocation la plus pertinente, il sera alors conseillé à un investisseur de s’entourer de professionnels, qui l’accompagneront au mieux dans sa démarche d’investissement.

 

Yoann Haslé